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大湾区7月房地产行业月报

信息泉源于:互联网 公布于:2021-08-16

    疾速理解湾区9城一月市场特性
    7月看点

    1.“年中冲刺”后天然回落,中心都会稳中微降、外溢分解加剧
    年中节点冲刺后,7月天下市场供给放缓、成交连续,湾区市场迎来“传统旺季”,供需出现天然回落。中心都会政策下稳中微降,外溢都会分解分明:
    ●特性一,政策收紧下广深市场稳中微降,成交趋于感性。广州受限价、人才及信贷政策继续收紧影响,房企供货正性削弱、热度小幅回落,此中南沙人才政策预期收紧下,月内成交体现为前高后低。深圳政策高压下,需求受抑,新居市场稳中微降,二手维持低位。
    ●特性二,外溢都会分解加剧,佛中维稳,莞惠有所降温。佛山安稳走量,临广局部项目受土拍热度传导、代价跳涨,去化承压,三水受恒大贬价项目拉动成交体现精良;中山热度聚焦东部马鞍岛板块;东莞调控加码下市场预期走弱;惠州信贷政策高压下继续低迷。
    ●特性三,内生都会年中节点后出现天然回落。江肇年中节点效应分明,市场天然回落,项目多以续销为主,局部项目以价换量但结果一样平常。

    2.土拍节拍放缓,佛莞出让范围过半
    大湾区7月地皮在年中节点后天然回落,总成交建面285万㎡,佛莞地皮出让体量较大,佛山出让6宗宅地共151万㎡,占湾区成交范围过半;东莞以56万㎡紧随厥后,全体热度仍在,但局部地块热度有所降落,后续政策加码或将传导至地皮市场。

    一、楼市静态
    1、天下视角
    7月供给全体放缓,成交维持回调趋向,但全体体现较微弱。
    7月重点40城商品住宅成交面积3030万㎡,环比降落6%,较2020年和2019年同期辨别降落9%和微升3%。贩卖旺季全体供给紧缩下,成交连续“小阳春”后的回调态势,但成交范围仍高于客岁月均程度。华南、华中、西南供给高位回落、环比降幅均超3成。
    分线来看,一线供需体现安稳;二线供给回落下成交维持绝对微弱,环比根本持平;三四线热度继续回落,不及近两年同期。
天下监测40城商品住宅分区结果状况

    分地区来看,华东全体热度连续、需求微弱,受供给拖累,成交体现回落;华南热度连续小幅回落,严调控下广州有所降温、深圳维持平庸;中部和西部中心都会热度维持,武汉、成都成交分明放量,长沙、重庆受土拍动员分明;华北、海西天然回落,天津、青岛客户入市感性、代价敏感度高,福州成交有所降落;西南供给几近腰斩、市场分明回落。

    2、大湾区楼市
    大湾区成交
    年中冲刺后成交天然回落,政策继续发酵,市场热度趋于平庸。
    7月大湾区9城商品住宅成交面积为490万㎡,由于多城政策收紧,成交趋于岑寂,同比降落27%;同时年中节点冲刺后供货节拍放缓,成交天然回落,环比小幅降落8%。估计政策收紧影响继续发酵下,热度有所下滑,成交量将维持低位。
大湾区9城月度宅地成友爱况

    大湾区9城体现
    中心都会热度稳中微降,佛中体现安稳,莞惠热度有所下滑。
    广州受人才、信贷政策继续收紧影响,热度稳中微降,成交量同环比辨别下滑17%和12%;中心及黄埔地区供给不敷、成交低位;南沙人才政策预期收紧下,月内成交体现前高后低;增城分解分明,热门板块去化体现精良。深圳政策高压下,需求遭到克制,新居市场稳中微降,二手继续低迷,继续两月成交不超4000套(2020年下半年代均超8000套)。
    佛山市场体现安稳,临广三山新城、陈村等局部项目受万科三山新城地块热度传导,代价跳涨但去化一样平常;三水受恒大贬价项目拉动成交体现精良。东莞热度有所降落,政策继续加码下,市场存调解压力;惠州市场继续下滑,成交量达年内次低位。受信贷政策高压影响,供需同比回落分明,辨别降落46%、55%。中山体现安稳,东部马鞍岛仍为成交热门。
    珠海市场热度稳中微降,受疫情影响全市客户量有所降落,斗门供给增长下竞争剧烈,客户张望心情减轻,唐家湾多项目停渠后深莞客增加,市场热度下滑。江肇年中节点效应分明,市场出现天然回落,项目多以续销为主,局部项目以价换量但结果一样平常。
大湾区9城7月商品住宅成交同比状况商品住宅成交同比状况大湾区9城7月市场体现特性大湾区9城7月市场体现特性大湾区9城7月市场体现特性
    二、地皮静态
    1、天下及大湾区成交
    ●首轮“两会合”根本完毕,55城宅地供求天然回落。
    天下地皮市场重点监测55城7月宅地成交同比降落6成,溢价率维持安稳,微涨1个百分点至13%。首批两会合出让根本完毕,7月为地皮市场绝对空窗期,供求天然回落,环比辨别降落59%、66%;分区来看,多个地区成交环比降幅超50%,华北绝对安稳。
    ●大湾区地皮市场全体平庸,佛山出让占比过半。
    大湾区9城7月总成交285万㎡,半年节点后供给增加,成交天然回落,本月仅佛山、肇庆、东莞、惠州、江门有宅地成交;全体溢价率16.4%,较6月小幅上升;佛山本月出让正,共成交151万㎡,占湾区总成交超5成,临广及禅城片区成交维持热度;东莞以56万㎡紧随厥后,道滘镇、麻涌镇等优质别的,从东莞公布的2021年供地方案来看,全体供给上升幅度较大,或将局部缓解地皮供求告急的干系。
大湾区9城月度宅地成友爱况
    2、都会体现
    佛山以151万㎡成交面积领跑,共成交6宗宅地,成交总金额超103亿元,此中顺德区3宗,禅城区2宗,南海区1宗,南海桂城地块、顺德容桂地块竞争绝对剧烈,溢价率超20%,房企正拿地,万科、保利、绿地等房企均有所斩获。
    东莞本月共成交4宗宅地,总成交建面56万㎡,揽金71亿元。房企拿地热情仍然低落,华裔城16.3亿斩获麻涌镇宅地,折合楼面价14008元/㎡,创地区新高;中海以溢价27.6%竞得道滘镇宅地,折合楼面价18678元/㎡。但8月初调控政策再次晋级,后续对地皮市场或将带来肯定影响。
    别的,从东莞2021年供地方案来看,住宅用地占空中积达309万㎡,同比下跌53%,估计将无效缓解地皮供求告急的干系,异样也将对市场形成肯定的调解压力。
    肇庆出让4宗商住用地,均以底价成交,总建面48万㎡,成交金额7.3亿元。此中3宗位于肇庆新区,由万达以底价竞得。
2021年7月大湾区9城宅地成友爱况
    3、土拍排行
    TOP10总价排行榜中,佛山、东莞包办9宗地块,佛山5宗,东莞4宗,惠州1宗。
    从总价门槛来看,7月TOP10门槛为8.8亿元;此中佛山南海桂城地块总价高达50.9亿元,东莞道滘镇地块及佛山顺德杏坛地块以31亿元、18.3亿元排列二三。
    从拿地企业看,保利在东莞、佛山各拿下1宗,万科、中海、华裔城等房企均有所斩获。
2021年7月大湾区9城总价TOP10地块排名

    7月TOP10溢价率门槛仅为8.7%,TOP3的宅地来自佛山及东莞。华裔城以近40%溢价率竞得东莞麻涌镇地块,高居榜首;中海竞价正,以28%溢价率辨别竞得东莞道滘镇及惠州惠城地块。
2021年7月大湾区9城高溢价TOP10地块排名
    三、后市研判
    (1)市场端:履历年中冲刺后,7月多城供给放缓,需求回落,中心都会广深市场稳中微降,外溢都会佛中维稳,莞惠有所降温。
    瞻望后市,政策高压连续,8月受传统旺季及疫情反攻影响下,市场热度安稳,成交或将维持低位。广州8月初黄埔取消人才购房,将来南沙等地区不扫除人才政策进一步收紧大概;深圳政策高压下将维持安稳放量,大学区招生或加剧地区分解;东莞8月初政策再度加码,估计新居市场短期存进一步伐整压力;惠州7月尾住建部约谈后政策有加码危害,估计全体市场将维持淡漠;珠海受疫情反攻影响,客户量增加,热度将进一步回落;江肇市场维持平庸。

    (2)地皮端:8月深圳将迎来第二批会合供给宅地,共22宗,总建面超280万㎡,佛山、东莞也将迎来超百万㎡宅地供给,估计8月市场全体成交量将分明上升。深圳、东莞、佛山临广片区将遭到继续存眷,热度绝对较高。
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